Sprzedaż mieszkania w Poznaniu – obowiązek świadectwa energetycznego

Sprzedaż mieszkania wiąże się z koniecznością przygotowania szeregu dokumentów. Jednym z nich jest świadectwo charakterystyki energetycznej, jeżeli transakcja dotyczy budynku lub jego części objętej ustawowym obowiązkiem. Zgodnie z aktualną ustawą właściciel lub zarządca zapewnia sporządzenie świadectwa dla budynku lub części budynku zbywanych na podstawie umowy sprzedaży. Dotyczy to również sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Ważny jest moment przekazania dokumentu. Przy sprzedaży świadectwo przekazuje się nabywcy przy sporządzaniu aktu notarialnego umowy zbycia. Nabywca nie może zrzec się prawa do jego otrzymania, a notariusz odnotowuje w akcie fakt przekazania świadectwa.

Czy przy sprzedaży mieszkania w Poznaniu potrzebne jest świadectwo energetyczne?

Co do zasady tak. Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków wskazuje, że właściciel lub zarządca zapewnia sporządzenie świadectwa dla budynku lub części budynku zbywanych na podstawie umowy sprzedaży. Obowiązek obejmuje również sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Przepisy mają charakter ogólnokrajowy. Oznacza to, że dla mieszkania w Poznaniu obowiązują te same reguły co dla nieruchomości położonej w Warszawie, Krakowie czy innym polskim mieście.

Tabela nr 1. Świadectwo energetyczne przy sprzedaży nieruchomości

Warto też sprostować często spotykane stwierdzenie, że obowiązek pojawił się dopiero 28 kwietnia 2023 roku. Ministerstwo Rozwoju i Technologii wyjaśnia, że obowiązek przekazywania świadectwa przy sprzedaży i najmie funkcjonuje w obecnej ustawie od 2015 roku, a wcześniej – od 2009 roku – wynikał z Prawa budowlanego. Nowelizacja obowiązująca od 28 kwietnia 2023 roku zmieniła i uszczelniła część zasad, ale nie stworzyła tego obowiązku od podstaw.

Kiedy dokładnie trzeba przekazać świadectwo kupującemu?

Ustawa wskazuje konkretny moment: przy sporządzaniu aktu notarialnego umowy zbycia prawa własności albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

To istotne, ponieważ w internecie można spotkać nieprecyzyjne informacje, według których świadectwo wystarczy „dostarczyć po sprzedaży” albo uzupełnić w późniejszym terminie. Obecne przepisy nie przewidują takiego standardowego mechanizmu.

W praktyce dokument warto mieć gotowy wcześniej. Pozwala to sprawdzić jego dane i uniknąć sytuacji, w której problem zostanie zauważony dopiero podczas finalizowania transakcji u notariusza.

Świadectwo energetyczne krok po kroku przy sprzedaży mieszkania

Czy kupujący może zrezygnować ze świadectwa energetycznego?

Nie. Nabywca nie może zrzec się prawa do otrzymania świadectwa charakterystyki energetycznej. Wynika to bezpośrednio z art. 11 ust. 4 ustawy.

Nie można więc skutecznie rozwiązać problemu przez wpisanie do umowy, że kupujący świadomie nie chce dokumentu. Obowiązek jego przekazania nie zależy również od tego, czy kupujący interesuje się parametrami energetycznymi mieszkania.

Z punktu widzenia sprzedającego bezpiecznym rozwiązaniem jest wcześniejsze sprawdzenie, czy posiadane świadectwo nadal jest ważne, a jeśli go nie ma – zlecenie sporządzenia dokumentu odpowiednio przed terminem aktu.

Co robi notariusz ze świadectwem energetycznym?

Notariusz ma w tym zakresie wyraźnie określone zadanie. Odnotowuje w akcie notarialnym przekazanie świadectwa nabywcy. Jeżeli dokument nie zostanie przekazany, notariusz poucza podmiot zobowiązany do jego przekazania o karze grzywny za niewykonanie obowiązku.

Trzeba przy tym zachować precyzję: notariusz sam nie nakłada tej grzywny. Jego ustawowym zadaniem w tej sytuacji jest pouczenie zobowiązanego o sankcji.

Brak świadectwa nie powinien więc być traktowany jako drobny brak formalny, który z definicji można zignorować. Ustawa wprost wiąże niewykonanie obowiązku przekazania dokumentu z odpowiedzialnością za wykroczenie.

Czy brak świadectwa uniemożliwia sprzedaż mieszkania?

Przepisy nie stanowią, że brak świadectwa automatycznie powoduje nieważność umowy sprzedaży. Ustawa określa natomiast obowiązek przekazania dokumentu, obowiązek notariusza dotyczący odnotowania jego przekazania oraz sankcję za niewykonanie obowiązku.

To ważne rozróżnienie. Nie należy pisać, że „bez świadectwa notariusz nie może sporządzić aktu” albo że „sprzedaż jest nieważna”, ponieważ byłoby to zbyt daleko idące.

Nie zmienia to faktu, że sprzedający powinien przygotować dokument przed finalizacją transakcji. Brak świadectwa oznacza niewykonanie obowiązku ustawowego.

Jaka kara grozi za nieprzekazanie świadectwa?

Art. 41 ustawy przewiduje karę grzywny za niewykonanie obowiązku przekazania świadectwa określonego w art. 11 ust. 1. Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków nie określa w tym przepisie jednej sztywnej kwoty grzywny.

Dlatego nieprecyzyjne jest popularne stwierdzenie, że „kara za brak świadectwa zawsze wynosi 5000 zł”. W postępowaniu wykroczeniowym zastosowanie mają ogólne zasady dotyczące grzywny.

Najważniejsze z perspektywy sprzedającego jest jednak to, że sankcja dotyczy niewykonania obowiązku przekazania dokumentu, a nie samego faktu posiadania mieszkania bez świadectwa.

Czy świadectwo jest potrzebne jeszcze przed wystawieniem ogłoszenia?

Przepisy rozróżniają obowiązek przekazania świadectwa przy sprzedaży od obowiązków związanych z reklamą nieruchomości.

Jeżeli dla budynku lub jego części świadectwo zostało już sporządzone, w ogłoszeniu lub reklamie dotyczącej zbycia należy podać określone w ustawie wskaźniki: roczne zapotrzebowanie na energię użytkową EU, energię końcową EK, nieodnawialną energię pierwotną EP, udział odnawialnych źródeł energii oraz jednostkową wielkość emisji CO₂.

Nie należy jednak upraszczać tego przepisu do twierdzenia, że każde ogłoszenie musi zawsze zawierać „numer świadectwa” albo wszystkie dane z dokumentu. Ustawa wymienia konkretne wskaźniki, które należy podać, gdy świadectwo zostało już sporządzone.

Jakie świadectwo przekazuje się przy sprzedaży mieszkania?

Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest mieszkanie, przekazywane świadectwo powinno dotyczyć części budynku lub lokalu będących przedmiotem umowy. Ustawa mówi o tym wprost w art. 11 ust. 5.

Nie należy więc automatycznie zakładać, że dowolne świadectwo dotyczące całego bloku zawsze zastąpi dokument dotyczący konkretnego sprzedawanego lokalu.

Jednocześnie przepisy pozwalają wykorzystywać dane dotyczące całego budynku podczas opracowywania świadectwa jego części. Jest to szczególnie istotne w budownictwie wielorodzinnym, gdzie właściciel mieszkania nie zawsze dysponuje pełną dokumentacją techniczną budynku.

Jak długo ważne jest świadectwo przy sprzedaży?

Standardowy okres ważności świadectwa wynosi 10 lat od dnia jego sporządzenia. Nie trzeba więc zamawiać nowego dokumentu przed każdą sprzedażą tylko dlatego, że istniejące świadectwo zostało wykonane dla nieruchomości kilka lat wcześniej.

Istnieje jednak istotny wyjątek. Dokument traci ważność wcześniej, jeżeli wskutek robót budowlano-instalacyjnych zmieni się charakterystyka energetyczna budynku lub jego części. Ministerstwo jako przykłady wskazuje wymianę okien, wymianę źródła ciepła i docieplenie budynku.

Przed sprzedażą należy zatem sprawdzić nie tylko datę sporządzenia świadectwa, ale także historię późniejszych modernizacji.

Czy po zakupie mieszkania stare świadectwo nadal może być ważne?

Tak. Sama sprzedaż nieruchomości nie powoduje automatycznego wygaśnięcia dokumentu. Jeżeli świadectwo zostało prawidłowo sporządzone, nie upłynął jego okres ważności i nie przeprowadzono prac powodujących wcześniejszą utratę ważności, nabywca może zachować otrzymany dokument.

Ministerstwo wskazuje, że kupujący lokal po otrzymaniu świadectwa nie musi przekazywać go dalej do urzędu – powinien przechowywać je podobnie jak pozostałe dokumenty związane z nabyciem nieruchomości.

Jeżeli nowy właściciel za kilka lat zdecyduje się sprzedać mieszkanie, nadal ważne i aktualne świadectwo może zostać wykorzystane przy kolejnej transakcji.

Co zrobić, jeśli sprzedający nie ma dokumentacji technicznej?

Brak pełnej dokumentacji technicznej nie musi oznaczać, że sporządzenie świadectwa jest niemożliwe. Przy mieszkaniu część informacji może pochodzić z dokumentacji całego budynku.

Przepisy przewidują możliwość opracowania świadectwa części budynku na podstawie świadectwa całego budynku, a przy jego braku – na podstawie dokumentacji technicznej. W określonych przypadkach wykorzystuje się również dane ustalone na podstawie inwentaryzacji techniczno-budowlanej.

W praktyce warto zgromadzić przede wszystkim metraż, informacje o ogrzewaniu, wentylacji, oknach oraz dostępne dane o ociepleniu i konstrukcji budynku. Rzut mieszkania również może usprawnić przygotowanie dokumentu.

Jak szybko można uzyskać świadectwo przed sprzedażą w Poznaniu?

Na stronie Świadectwo Energetyczne Poznań jako typowy termin wskazywane jest 24–48 godzin od skompletowania danych, natomiast 24 godziny przedstawiono jako najszybszy wariant realizacji. Jest to deklaracja usługodawcy, a nie termin ustawowy.

Jeżeli termin aktu notarialnego jest bliski, właściciel powinien od razu poinformować wykonawcę o dacie transakcji i przekazać możliwie kompletny zestaw informacji.

Nie warto czekać do ostatniego dnia. Brak danych dotyczących np. konstrukcji, ogrzewania lub okien może wymagać ich uzupełnienia, a tym samym przesunąć wykonanie dokumentu.

Kto może sporządzić świadectwo dla sprzedawanego mieszkania?

Dokument musi zostać sporządzony przez osobę wpisaną do wykazu osób uprawnionych w Centralnym Rejestrze Charakterystyki Energetycznej Budynków.

Uprawnienia można zweryfikować w publicznym rejestrze. Jest to właściwsze kryterium niż samo posługiwanie się określeniami „audytor energetyczny” czy „ekspert”.

W przypadku serwisu Świadectwo Energetyczne Poznań usługę oferuje mgr inż. Jakub Rutkowski. Informacje o jego doświadczeniu publikowane przez firmę można traktować jako opis usługodawcy, natomiast formalne uprawnienia warto niezależnie potwierdzić w CRCEB.

Moment przekazania świadectwa energetycznego przy sprzedaży mieszkania

Jak przygotować świadectwo przed wizytą u notariusza?

Najpierw warto sprawdzić, czy właściciel posiada już dokument. Jeżeli tak, należy zweryfikować datę sporządzenia, dane nieruchomości i ewentualne modernizacje wykonane później.

Jeśli świadectwa nie ma albo utraciło ważność, trzeba zlecić jego sporządzenie osobie uprawnionej. Warto zrobić to odpowiednio wcześnie, aby pozostał czas na uzupełnienie danych lub korektę ewentualnych błędów.

Przed samą transakcją należy upewnić się, że dokument dotyczy dokładnie lokalu będącego przedmiotem sprzedaży i zawiera prawidłowe dane. Przy sporządzaniu aktu świadectwo zostanie przekazane nabywcy, a notariusz odnotuje ten fakt w akcie notarialnym.

Sprzedaż mieszkania w Poznaniu – o czym trzeba pamiętać?

Najważniejsza zasada jest jednoznaczna: przy sprzedaży mieszkania świadectwo charakterystyki energetycznej przekazuje się nabywcy przy sporządzaniu aktu notarialnego. Kupujący nie może zrzec się prawa do jego otrzymania.

Przed transakcją warto sprawdzić, czy posiadany dokument nadal jest ważny i odpowiada aktualnemu stanowi nieruchomości. Jeśli świadectwo zostało już sporządzone, odpowiednie wskaźniki energetyczne trzeba również uwzględnić w ogłoszeniu lub reklamie sprzedaży.

Brak dokumentu nie oznacza automatycznie nieważności sprzedaży, ale stanowi niewykonanie ustawowego obowiązku przekazania świadectwa. Dlatego najlepiej potraktować je jak jeden z dokumentów, które powinny być sprawdzone i przygotowane przed wizytą u notariusza, a nie formalność pozostawioną na ostatnią chwilę.