Skutki braku świadectwa energetycznego w Poznaniu

Świadectwo charakterystyki energetycznej jest jednym z dokumentów, o których właściciel powinien pamiętać, przygotowując nieruchomość do sprzedaży lub wynajmu. Nieprzekazanie wymaganego świadectwa stanowi wykroczenie zagrożone karą grzywny. Nie oznacza to jednak, że za każdy brak dokumentu automatycznie nakładane jest 5000 zł ani że zawarta umowa sprzedaży lub najmu staje się z tego powodu nieważna.

Warto rozdzielić kilka kwestii: obowiązek posiadania lub sporządzenia dokumentu w określonych sytuacjach, obowiązek jego przekazania drugiej stronie oraz konsekwencje niewykonania tego obowiązku. W Poznaniu obowiązują w tym zakresie te same przepisy krajowe co w pozostałej części Polski.

Kiedy brak świadectwa energetycznego może być problemem?

Samo posiadanie mieszkania lub domu nie oznacza automatycznie obowiązku sporządzenia świadectwa. Właściciel istniejącego budynku, który wykorzystuje go wyłącznie na własny użytek i nie zamierza go sprzedawać ani wynajmować, zasadniczo nie musi zamawiać dokumentu tylko dlatego, że jest właścicielem nieruchomości.

Sytuacja zmienia się m.in. w przypadku sprzedaży lub najmu. Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków przewiduje wówczas obowiązek przekazania świadectwa albo odpowiedniej jego kopii lub wydruku drugiej stronie transakcji.

Tabela nr 1. Brak świadectwa energetycznego – najważniejsze konsekwencje

Jaka kara grozi za brak świadectwa energetycznego?

Najważniejszy przepis dotyczący sankcji znajduje się w art. 41 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków. Przewiduje on karę grzywny m.in. za niewykonanie obowiązku określonego w art. 11 ust. 1, czyli obowiązku przekazania świadectwa przy sprzedaży albo odpowiedniej kopii lub wydruku przy najmie.

Ustawa nie określa jednak w art. 41 jednej stałej kwoty w rodzaju „kara wynosi 5000 zł”. Przepis mówi o karze grzywny.

W przypadku wykroczeń zastosowanie mają ogólne regulacje Kodeksu wykroczeń. Zgodnie z jego art. 24 § 1 grzywnę wymierza się co do zasady od 20 do 5000 zł, chyba że ustawa stanowi inaczej.

Oznacza to, że 5000 zł jest górną granicą ogólnego ustawowego przedziału, a nie automatyczną karą za każde nieprzekazanie świadectwa.

Co może się wydarzyć, gdy świadectwo energetyczne nie zostanie przekazane?

Czy właściciel zawsze dostanie 5000 zł grzywny?

Nie. Takie stwierdzenie byłoby nieprawidłowe. W przepisach dotyczących świadectw nie ma zasady:

• brak dokumentu = automatycznie 5000 zł kary.

Kwota 5000 zł wynika z ogólnych granic grzywny przewidzianych w Kodeksie wykroczeń. Wysokość konkretnej grzywny nie jest więc z góry ustalona na maksymalnym poziomie.

Dlatego w materiałach informacyjnych lepiej posługiwać się sformułowaniem „kara grzywny”, a jeżeli wskazywany jest zakres – wyjaśnić, skąd wynika przedział 20–5000 zł.

Nie należy natomiast przedstawiać maksymalnej kwoty jako cennika sankcji za brak świadectwa.

Co dzieje się przy sprzedaży mieszkania bez świadectwa?

Przy sprzedaży obowiązek przekazania dokumentu jest powiązany z aktem notarialnym. Nabywca powinien otrzymać świadectwo przy sporządzaniu aktu notarialnego.

Notariusz odnotowuje w akcie fakt przekazania świadectwa. Jeżeli sprzedający nie przekazuje dokumentu, notariusz poucza podmiot zobowiązany o karze grzywny za niewykonanie tego obowiązku.

To ważne rozróżnienie: notariusz nie działa w tym momencie jak organ nakładający automatyczną grzywnę. Jego ustawowym zadaniem jest odpowiednie odnotowanie sytuacji oraz pouczenie zobowiązanego.

Nie należy więc opisywać procedury jako „notariusz nakłada 5000 zł kary”, ponieważ nie odpowiada to mechanizmowi przewidzianemu w ustawie.

Czy brak świadectwa blokuje podpisanie aktu notarialnego?

Przepisy dotyczące świadectw charakterystyki energetycznej nie ustanawiają generalnej zasady, że brak dokumentu uniemożliwia sporządzenie aktu notarialnego.

Ustawa określa natomiast sposób postępowania notariusza, gdy dokument nie zostanie przekazany. W takim przypadku notariusz poucza zobowiązanego o karze grzywny.

W praktyce oznacza to, że brak świadectwa nie powinien być przedstawiany jako automatyczna prawna blokada sprzedaży. Nie zmienia to faktu, że sprzedający nadal pozostaje zobowiązany do wykonania obowiązku wynikającego z ustawy.

Czy brak świadectwa unieważnia sprzedaż nieruchomości?

Nie ma podstaw do przyjęcia, że brak przekazania świadectwa automatycznie powoduje nieważność umowy sprzedaży. Ustawa przewiduje określony obowiązek oraz sankcję za jego niewykonanie, ale nie stanowi, że umowa zawarta bez przekazania dokumentu jest z tego powodu nieważna. To istotne, ponieważ w materiałach marketingowych dotyczących świadectw można spotkać znacznie dalej idące komunikaty. Sformułowania sugerujące, że „bez świadectwa sprzedaż jest nieważna” albo „notariusz zawsze odmówi transakcji”, są zbyt kategoryczne.

Brak dokumentu i ważność samej umowy to dwie odrębne kwestie prawne.

Co grozi za nieprzekazanie świadectwa najemcy?

Obowiązek dotyczy również najmu. Przy zawarciu umowy właściciel przekazuje najemcy kopię świadectwa przekazanego w postaci papierowej albo wydruk świadectwa przekazanego w postaci elektronicznej.

Jeżeli obowiązek ten nie zostanie wykonany, zastosowanie może znaleźć art. 41 ustawy przewidujący karę grzywny.

Najemca nie może przy tym skutecznie zrzec się prawa do otrzymania dokumentu. Nie wystarczy więc dodać do umowy oświadczenia, że „najemca nie żąda świadectwa”, aby ustawowy obowiązek przestał istnieć.

Podobnie jak przy sprzedaży, brak przekazania świadectwa nie oznacza automatycznej nieważności całej umowy najmu.

Czy brak świadectwa zawsze oznacza popełnienie wykroczenia?

Nie można sprowadzić problemu do samego pytania: „Czy właściciel ma świadectwo?”. Najpierw trzeba ustalić, czy w danej sytuacji powstał ustawowy obowiązek.

Przykładowo osoba mieszkająca we własnym istniejącym domu i niezamierzająca go sprzedawać ani wynajmować nie podlega sankcji tylko dlatego, że nie zamówiła świadectwa.

Inaczej wygląda sytuacja właściciela sprzedającego mieszkanie, który powinien przekazać dokument nabywcy, albo właściciela zawierającego umowę najmu, który powinien przekazać najemcy odpowiednią kopię lub wydruk.

Przy ocenie ewentualnej odpowiedzialności trzeba więc zawsze zacząć od ustalenia, jaki konkretnie obowiązek miał zastosowanie do danej nieruchomości i czynności.

Czy brak danych energetycznych w ogłoszeniu również może mieć konsekwencje?

Przepisy ustanawiają także obowiązek dotyczący treści ogłoszeń. Jeżeli dla budynku lub jego części świadectwo charakterystyki energetycznej zostało już sporządzone, w ogłoszeniu lub reklamie sprzedaży albo najmu należy podać wskazane informacje.

Są to:

• wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię użytkową EU,
• wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię końcową EK,
• wskaźnik rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną EP,
• udział odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową,
• jednostkowa wielkość emisji CO₂.

Warto zwrócić uwagę na warunek: obowiązek podania tych parametrów w ogłoszeniu ustawodawca wiąże z sytuacją, gdy świadectwo zostało już sporządzone.

Czy nieważne świadectwo rozwiązuje problem?

Nie. Sam fakt posiadania starego pliku lub wydruku nie oznacza, że właściciel dysponuje aktualnym dokumentem, który można wykorzystać przy kolejnej sprzedaży lub umowie najmu.

Świadectwo jest zasadniczo ważne 10 lat od dnia sporządzenia. Może jednak utracić ważność wcześniej, jeżeli w wyniku robót budowlano-instalacyjnych zmieniła się charakterystyka energetyczna budynku lub jego części.

Oficjalne informacje administracji wskazują jako przykłady takich zmian m.in. wymianę okien, zmianę źródła ciepła czy docieplenie budynku.

Dlatego przed transakcją warto sprawdzić nie tylko datę znajdującą się na świadectwie, ale również to, czy od momentu jego sporządzenia nieruchomość nie przeszła modernizacji wpływającej na charakterystykę energetyczną.

Co jeśli świadectwo sporządziła osoba bez wymaganych uprawnień?

Prawidłowe świadectwo powinno zostać sporządzone przez osobę wpisaną do wykazu osób uprawnionych w Centralnym Rejestrze Charakterystyki Energetycznej Budynków.

Samo określenie wykonawcy jako „audytora energetycznego”, „specjalisty” czy „inżyniera” nie zastępuje wpisu do właściwego wykazu. Dokument przygotowany poza ustawowym systemem przez osobę bez wymaganego wpisu nie powinien być traktowany jako prawidłowe świadectwo w rozumieniu ustawy.

Dlatego jednym z najprostszych sposobów ograniczenia ryzyka jest zweryfikowanie wykonawcy w publicznym rejestrze jeszcze przed zamówieniem usługi.

Czy świadectwo wykonane online jest ważne?

Sam zdalny sposób obsługi klienta nie powoduje nieważności świadectwa. Kluczowe znaczenie mają uprawnienia osoby sporządzającej dokument, prawidłowe dane dotyczące nieruchomości oraz wygenerowanie świadectwa w centralnym rejestrze.

Świadectwo może zostać przekazane w postaci papierowej albo elektronicznej. Dokument elektroniczny powinien spełniać wymagania ustawowe, w tym posiadać numer nadany w centralnym rejestrze i właściwy podpis osoby uprawnionej.

Nie należy więc utożsamiać określenia „online” z dokumentem nieformalnym. Trzeba natomiast uważać na oferty polegające jedynie na wygenerowaniu pliku przypominającego świadectwo, ale funkcjonującego poza CRCEB.

Jak ograniczyć ryzyko grzywny przed sprzedażą lub najmem?

Najprostszym rozwiązaniem jest zajęcie się dokumentem odpowiednio wcześnie. Przed planowaną transakcją właściciel może sprawdzić, czy posiada świadectwo, kiedy zostało ono sporządzone i czy od tego czasu nie wykonano robót wpływających na charakterystykę energetyczną nieruchomości.

Jeżeli dokumentu nie ma albo utracił ważność, można zlecić sporządzenie nowego osobie figurującej w CRCEB.

W przypadku serwisu Świadectwo Energetyczne Poznań jako wykonawca wskazywany jest mgr inż. Jakub Rutkowski. Według informacji publikowanych przez usługodawcę proces może być prowadzony zdalnie, a typowy deklarowany czas realizacji wynosi 24–48 godzin od otrzymania kompletu danych. Jest to informacja ofertowa firmy, a nie ustawowy termin.

Zakres grzywny wynikający z ogólnych przepisów o wykroczeniach

Brak świadectwa energetycznego w Poznaniu – co warto zapamiętać?

Najważniejsza konsekwencja wynika z art. 41 ustawy: niewykonanie obowiązku przekazania świadectwa określonego w art. 11 ust. 1 jest zagrożone karą grzywny. Nie oznacza to jednak, że każda osoba bez świadectwa popełnia wykroczenie ani że kara zawsze wynosi 5000 zł.

Przy sprzedaży dokument powinien zostać przekazany przy sporządzaniu aktu notarialnego. Jeśli sprzedający tego nie zrobi, notariusz poucza go o karze grzywny. Przy najmie odpowiednią kopię lub wydruk należy przekazać najemcy przy zawarciu umowy.

Jednocześnie brak świadectwa nie powoduje automatycznie nieważności umowy sprzedaży lub najmu. Dlatego skutki prawne warto przedstawiać precyzyjnie, bez straszenia maksymalną karą czy sugerowania konsekwencji, których ustawa nie przewiduje.