Kiedy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe w Poznaniu?

Świadectwo charakterystyki energetycznej nie jest dokumentem, który każdy właściciel mieszkania albo domu w Poznaniu musi posiadać bez względu na sytuację. Obowiązek jego sporządzenia i przekazania pojawia się przede wszystkim w związku ze sprzedażą lub wynajmem nieruchomości. Przepisy przewidują również obowiązek dotyczący określonych nowych budynków przed rozpoczęciem ich użytkowania.

Warto też uporządkować jedną często powtarzaną informację. Obowiązek przekazywania świadectwa przy sprzedaży i najmie nie pojawił się dopiero 28 kwietnia 2023 roku. Ministerstwo Rozwoju i Technologii wskazuje, że regulacje dotyczące świadectw przy obrocie nieruchomościami funkcjonowały już wcześniej – w obecnej ustawie od 2015 roku, a przedtem w Prawie budowlanym. Zmiany obowiązujące od 28 kwietnia 2023 roku zmodyfikowały system, ale nie stworzyły tego obowiązku od podstaw.

Kiedy świadectwo energetyczne jest potrzebne przy sprzedaży nieruchomości?

Jednym z podstawowych przypadków jest sprzedaż domu, mieszkania albo lokalu użytkowego. Ustawa wskazuje, że właściciel lub zarządca zapewnia sporządzenie świadectwa dla budynku albo części budynku przeznaczonej do sprzedaży. Obowiązek dotyczy również sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Przy sprzedaży dokument należy przekazać nabywcy przy sporządzaniu aktu notarialnego. Notariusz odnotowuje w akcie fakt przekazania świadectwa. Jeżeli sprzedający go nie przedstawi, notariusz poucza osobę zobowiązaną o możliwości poniesienia odpowiedzialności za niewykonanie obowiązku. Sam notariusz nie nakłada jednak grzywny.

Co istotne, kupujący nie może zrzec się prawa do otrzymania świadectwa. Nie można więc skutecznie wpisać do umowy, że nabywca zgadza się na zakup nieruchomości bez tego dokumentu i tym samym zwalnia sprzedawcę z ustawowego obowiązku.

Tabela nr 1. Kiedy świadectwo energetyczne jest wymagane?

Kiedy potrzebne jest świadectwo energetyczne w Poznaniu?

Czy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe przy wynajmie mieszkania?

Tak. Jeżeli mieszkanie w Poznaniu jest wynajmowane, właściciel powinien przekazać najemcy kopię świadectwa otrzymanego w postaci papierowej albo wydruk świadectwa przekazanego w formie elektronicznej. Dokument przekazuje się przy zawieraniu umowy najmu.

Także w tym przypadku najemca nie może skutecznie zrzec się prawa do otrzymania dokumentu. Obowiązek nie ogranicza się przy tym wyłącznie do mieszkań – może dotyczyć również domu czy lokalu użytkowego będącego przedmiotem najmu.

Na stronie marki Świadectwo Energetyczne Poznań wskazano, że dokumenty przygotowywane są zdalnie, a standardowa realizacja zajmuje zwykle 24–48 godzin od skompletowania danych. Strona deklaruje również możliwość najszybszej realizacji w 24 godziny po przekazaniu kompletu potrzebnych informacji.

Czy każdy najem krótkoterminowy wymaga świadectwa?

Przepisy nie wprowadzają prostej zasady, zgodnie z którą każdy krótki najem automatycznie byłby zwolniony z obowiązku. Ustawa przewiduje jednak wyjątek dotyczący budynku mieszkalnego przeznaczonego do użytkowania nie dłużej niż cztery miesiące w roku.

Dlatego przy najmie krótkoterminowym trzeba brać pod uwagę sposób użytkowania konkretnego budynku, a nie wyłącznie długość pojedynczej umowy. Nie należy więc automatycznie zakładać, że wynajem na kilka dni albo tygodni zawsze oznacza brak obowiązku sporządzenia świadectwa.

Czy trzeba mieć świadectwo, jeśli mieszka się we własnym domu?

Nie. Samo posiadanie domu albo mieszkania i korzystanie z niego na własne potrzeby nie powoduje obowiązku sporządzenia świadectwa energetycznego.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii wyraźnie wskazuje, że jeżeli istniejący budynek lub lokal jest wykorzystywany na własny użytek i właściciel nie zamierza go sprzedawać ani wynajmować, świadectwo nie jest wymagane.

To ważne, ponieważ przepisy bywają przedstawiane tak, jakby każdy właściciel nieruchomości musiał posiadać aktualny certyfikat przez cały okres jej użytkowania. Takiego ogólnego obowiązku nie ma.

Kiedy świadectwo jest potrzebne po zakończeniu budowy?

Świadectwo charakterystyki energetycznej jest również jednym z dokumentów wymaganych w określonych sytuacjach związanych z zakończeniem budowy oraz rozpoczęciem użytkowania nowego obiektu.

Nie oznacza to jednak, że każda sytuacja budowlana jest identyczna. Przepisy przewidują wyjątki, dlatego przed złożeniem dokumentacji warto sprawdzić, czy dla danego rodzaju budynku świadectwo rzeczywiście jest wymagane.

W praktyce jest to trzeci – obok sprzedaży i wynajmu – najczęściej spotykany przypadek, w którym właściciel nieruchomości w Poznaniu może potrzebować świadectwa.

Czy modernizacja oznacza konieczność wykonania nowego świadectwa?

Nie każda modernizacja powoduje obowiązek natychmiastowego zamówienia kolejnego dokumentu. Ma jednak znaczenie dla ważności już istniejącego świadectwa.

Ustawa stanowi, że świadectwo jest ważne przez 10 lat od dnia sporządzenia, ale traci ważność wcześniej, jeżeli po przeprowadzonych robotach budowlano-instalacyjnych zmieniła się charakterystyka energetyczna budynku lub jego części.

Dotyczyć może to na przykład kompleksowego docieplenia, wymiany okien czy zmiany źródła ciepła. Strona poznańskiej marki również wskazuje te przykłady jako sytuacje mogące skrócić okres ważności dokumentu.

Nie oznacza to jednak zasady: „wymiana pieca = natychmiast trzeba zamówić świadectwo”. Jeśli właściciel nadal korzysta z domu wyłącznie na własne potrzeby, nowy dokument będzie potrzebny przede wszystkim wtedy, gdy pojawi się sytuacja wymagająca jego posiadania lub przekazania, np. sprzedaż albo wynajem.

Jak długo ważne jest świadectwo energetyczne?

Podstawowy okres ważności dokumentu wynosi 10 lat od dnia jego sporządzenia. Taki termin wynika bezpośrednio z art. 14 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków.

Jeżeli więc właściciel mieszkania w Poznaniu posiada świadectwo wykonane kilka lat wcześniej i chce teraz sprzedać albo ponownie wynająć lokal, nie musi automatycznie zamawiać nowego. Najpierw powinien sprawdzić datę dokumentu oraz ustalić, czy od jego sporządzenia nie przeprowadzono prac zmieniających charakterystykę energetyczną.

Podstawowy okres ważności świadectwa energetycznego.

Jakie nieruchomości mogą być zwolnione z obowiązku?

Ustawa zawiera katalog wyjątków. Obowiązek nie dotyczy m.in. wolnostojących budynków o powierzchni użytkowej poniżej 50 m², budynków mieszkalnych przeznaczonych do użytkowania przez okres nie dłuższy niż cztery miesiące w roku, określonych budynków zabytkowych oraz obiektów wykorzystywanych jako miejsca kultu i działalności religijnej.

Zwolnienia obejmują również określone budynki przemysłowe i gospodarcze niewyposażone w instalacje zużywające energię – poza wbudowanym oświetleniem – oraz część budynków gospodarstw rolnych spełniających warunek dotyczący wskaźnika EP.

Dlatego przy nietypowym obiekcie nie warto kierować się wyłącznie ogólną zasadą dotyczącą sprzedaży lub wynajmu. Najpierw trzeba ustalić, czy nieruchomość nie należy do jednej z kategorii ustawowo zwolnionych.

Czy informacje ze świadectwa trzeba podawać w ogłoszeniu?

Jeżeli świadectwo zostało już sporządzone dla nieruchomości przeznaczonej na sprzedaż lub wynajem, w ogłoszeniu albo reklamie trzeba podać określone parametry energetyczne.

Ustawa wymienia roczne zapotrzebowanie na energię użytkową, końcową i nieodnawialną energię pierwotną, udział odnawialnych źródeł energii oraz jednostkową wielkość emisji CO₂.

W praktyce właściciel mieszkania wystawiający ofertę na portalu ogłoszeniowym powinien więc sprawdzić swoje świadectwo i przepisać z niego wymagane wskaźniki.

Kto może sporządzić świadectwo energetyczne w Poznaniu?

Świadectwa nie sporządza dowolny wykonawca zajmujący się budownictwem lub instalacjami. Dokument powstaje w systemie teleinformatycznym Centralnego Rejestru Charakterystyki Energetycznej Budynków i musi zostać przygotowany zgodnie z ustawową metodologią.

W przypadku marki Świadectwo Energetyczne Poznań usługę oferuje mgr inż. Jakub Rutkowski. Na stronie przedstawiono go jako absolwenta Politechniki Poznańskiej z 15-letnim doświadczeniem w branży energetycznej, obejmującym m.in. systemy HVAC oraz efektywność energetyczną budynków. Są to informacje podawane przez samego wykonawcę, dlatego formalne uprawnienia zawsze warto dodatkowo sprawdzić w publicznym rejestrze.

Proces opisany na stronie obejmuje zgłoszenie, przekazanie danych o nieruchomości, weryfikację informacji, obliczenie wskaźników EU, EK i EP oraz przygotowanie podpisanego dokumentu z numerem wpisu. Całość może odbyć się zdalnie.

Jakie dane warto przygotować przed zamówieniem świadectwa?

Na początku potrzebne są przede wszystkim informacje o samej nieruchomości. Poznańska marka wskazuje m.in. metraż, rodzaj budynku, sposób ogrzewania, wentylację oraz typ okien. Rzut i informacje o ociepleniu mogą przyspieszyć realizację, ale zgodnie z opisem usługi nie muszą być dostępne już przy pierwszym zgłoszeniu.

Im dokładniejsze dane zostaną przekazane wykonawcy, tym mniej dodatkowych pytań pojawi się podczas sporządzania dokumentu. Ma to również znaczenie dla deklarowanego czasu realizacji.

Kiedy najlepiej zamówić świadectwo przed sprzedażą lub wynajmem?

Nie warto czekać do dnia podpisania umowy. Brak informacji o ogrzewaniu, izolacji, konstrukcji przegród czy oknach może wymagać uzupełnienia danych i przedłużyć przygotowanie dokumentu.

Na stronie Świadectwo Energetyczne Poznań podano, że standardowo dokument powstaje w ciągu 24–48 godzin od skompletowania danych. Jednocześnie oferta wskazuje możliwość najszybszej realizacji w 24 godziny, dlatego bezpieczniej mówić o terminie 24–48 godzin niż traktować jedną dobę jako gwarantowany czas każdego zlecenia.

Najlepiej więc zamówić świadectwo z odpowiednim wyprzedzeniem, zanim dokument będzie faktycznie potrzebny u notariusza albo podczas zawierania umowy najmu.

Kiedy ostatecznie świadectwo energetyczne jest obowiązkowe w Poznaniu?

Najważniejsza zasada jest prosta: samo posiadanie istniejącego domu lub mieszkania nie oznacza obowiązku posiadania świadectwa. Dokument staje się potrzebny przede wszystkim wtedy, gdy nieruchomość ma zostać sprzedana albo wynajęta.

Przy sprzedaży świadectwo przekazuje się nabywcy podczas sporządzania aktu notarialnego, a przy najmie najemca otrzymuje odpowiednią kopię lub wydruk przy zawarciu umowy. Nabywca ani najemca nie mogą zrzec się prawa do otrzymania dokumentu.

Jeżeli właściciel ma już świadectwo, warto najpierw sprawdzić jego datę oraz to, czy od czasu jego sporządzenia nie przeprowadzono prac zmieniających charakterystykę energetyczną nieruchomości. Jeżeli dokument nadal jest ważny, nie ma potrzeby wykonywania kolejnego wyłącznie z powodu kolejnej sprzedaży lub zmiany najemcy.